Gut vorbereitet für die Bauabnahme

Wenn es nach der Bauabnahme zu Streitigkeiten aufgrund von Bauschäden kommt, sollte der Bauherr für seinen Standpunkt Fakten auf den Tisch legen können. Am besten ist es, wenn diese Fakten durch einen Bausachverständigen im Rahmen eines Bauschadensgutachtens dokumentiert werden. Es kann wesentliche Fragen beantworten: Wie gravierend ist der Schaden? Müssen Sofortmaßnahmen zur Eindämmung vorgenommen werden? Welche Folgeschäden können auftreten? Besteht eine Gefahr für Sicherheit und Gesundheit? Durch welchen Mangel ist der Schaden entstanden und wer ist für diesen Mangel und dessen Beseitigung verantwortlich? Mit welchen Kosten muss man rechnen und wer muss sie tragen?

Günstige Beweislage beim Rechtsstreit

Der Experte besichtigt den Schaden und klärt den Bauherrn über das Ausmaß auf. Gegebenenfalls nennt er dem Bauherrn auch schon notwendige Sofortmaßnahmen, um weitere Schäden zu verhindern. Der Schaden wird also eindeutig beschrieben, fotografiert und dokumentiert. Die Ursache und die finanzielle Schadenshöhe werden vom Experten eingeschätzt. „Mit einem Bauschadensgutachten hat der Bauherr eine starke und fundierte Verhandlungsbasis mit dem Schadensverursacher“, so Florian Haas, Vorsitzender der Schutzgemeinschaft für Baufinanzierende e.V.

Bauabnahme mit gravierenden Folgen

Die Bauabnahme wird von vielen Bauherren als rein formaler Akt angesehen, tatsächlich hat sie enorme Rechtswirkung und eine oft unterschätzte Bedeutung. Laut BGB ist der Besteller verpflichtet, das neue Haus nach vertragsgemäßer Herstellung abzunehmen. Tut er dies nach Ablauf einer vom Unternehmer bestimmten angemessenen Frist nicht oder zahlt er die Schlussrate ohne Beanstandungen, gilt das Bauwerk trotzdem als abgenommen. Dabei handelt es sich dann um eine sogenannte fiktive Abnahme. „Mit der Abnahme erkennt der Auftraggeber an, dass der Auftragnehmer seine vertragsgemäß geschuldete Leistung im Wesentlichen erbracht hat“, so Florian Haas.

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Das habe weitreichende Folgen, angefangen mit der vertraglich vereinbarten Gewährleistungsfrist. Diese beginnt mit dem Tag der Bauabnahme zu laufen. Ab jetzt muss der Bauherr dem Unternehmer nachweisen, dass ein Mangel auf dessen ungenügende Leistung zurückzuführen ist. Zudem gehen mit der Abnahme sämtliche Gefahren und Risiken auf den Bauherren über. „Bauherren sollten eine förmliche Abnahme deshalb bereits im Werkvertrag vereinbaren und eine fiktive Abnahme ohne Begehung unbedingt vermeiden“, rät Haas.

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