Die Erschließung eines Grundstücks
Damit ein Grundstück bebaut werden kann, muss es zunächst erschlossen werden. Dies ist bis zur Grundstücksgrenze die Aufgabe der Kommunen. An den entstehenden Kosten für den Anschluss an die öffentlichen Netze werden die Eigentümer durch einen Erschließungsbeitrag beteiligt. Sie erhalten einen Beitragsbescheid.
Was ist ein Erschließungsbeitrag?
Ein Erschließungsbeitrag – auch bekannt als Anliegergebühr – ist eine Kommunalabgabe, mit der Kommunen die Erschließung von Grundstücken finanzieren. Man unterscheidet zwei Arten der Erschließung: die technische und die verkehrsmäßige. Die technische Erschließung beinhaltet den Anschluss an die öffentlichen Ver- und Entsorgungsnetze. Darunter fallen Strom-, Gas-, Wasserversorgung und die Kanalisation. Die verkehrsmäßige Erschließung umfasst den Anschluss an das öffentliche Wegenetz. Die Erschließung eines Grundstücks ist nötig, um eine Baugenehmigung zu erhalten. Der Erschließungsbeitrag wird daher nur einmal – bei der tatsächlichen Erschließung des Grundstücks – fällig. Bei einem Hauskauf fällt er in der Regel nicht mehr an.
Wie hoch ist der Erschließungsbeitrag?
Die Kommunen können bis zu 90 Prozent der Erschließungskosten auf die Anlieger übertragen. Die Höhe des jeweiligen Erschließungsbeitrags variiert von Kommune zu Kommune und hängt auch von der Verteilung der Kosten und der Entfernung zur nächsten Hauptanschlussstelle ab.
Um die Erschließungskosten auf alle betroffenen Grundstücke aufzuteilen können drei Verteilungsmaßstäbe angewendet werden. Zum einen können die Kosten durch die bauliche Art sowie die Art der Nutzung bestimmt werden. In diesem Fall entfallen auf gewerblich genutzte Grundstücke grundsätzlich höhere Anliegergebühren. Zum anderen können die Kosten auch basierend auf der Grundstücksfläche oder -breite zugeteilt werden. Wird die Fläche zur Ermittlung der anteiligen Kosten herangezogen, ist auch der Grad der Bebauung entscheidend. Der Grund dafür: Darf jemand ein Grundstück stärker bebauen als die anderen, profitiert er stärker von der Erschließung. Die genaue Verteilung bestimmt sich durch den Verteilungsschlüssel der jeweiligen Kommune. Die Rechtsgrundlage für die Verteilung der Erschließungskosten ist das Baugesetzbuch (BauGB).
Wann fällt der Erschließungsbeitrag an?
Nachdem ein Grundstück erschlossen wurde, muss die Kommune den Grundstückseigentümern innerhalb von vier Jahren einen Beitragsbescheid zukommen lassen. Wird dieser Zeitraum nicht eingehalten, verjährt der Anspruch. Normalerweise bleiben Hauskäufer von Erschließungsbeiträgen verschont. Zu beachten gilt es dabei nur, dass die 4-Jahrefrist erst zu laufen beginnt, wenn die verkehrsmäßige Erschließung abgeschlossen ist. Dies ist erst dann der Fall, wenn alle im Ausbauplan festgelegten Teileinrichtungen (Parkbuchten, Beleuchtung, Fußwege, …) vorhanden sind. Hauskäufer sollten sich noch vor dem Kauf erkundigen, ob bereits Beiträge für die Erschließung gezahlt werden mussten. Sollte dies nicht der Fall kann mithilfe einer Klausel im Kaufvertrag festgelegt werden, dass der Verkäufer die Beiträge zahlt. Generell muss der Erschließungsbeitrag von demjenigen gezahlt werden, der zum Zeitpunkt des Beitragsbescheids als Eigentümer bzw. Erbbauberechtiger im Grundbuch eingetragen ist.
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